|
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В ИСПАНИИ
УСЛОВИЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА
При
покупке недвижимости местные банки предоставляют кредит
до 60% от стоимости объекта на 30-35 лет (в зависимости
от возраста покупателя)под 2,5-3% годовых. После выбора
Вами объекта, специалист банка проверит все документы (в
частности, и те, которые Вы ему предоставите - о Ваших
доходах в России; эти документы нужно будет перевести на
испанский язык и апостилировать), и в течение 2-3 недель
будет принято решение о сумме, сроках и процентной
ставке. Вы сами выберете график платежей - месячный или
квартальный. При получении кредита собственником объекта
являетесь Вы. Если по каким-либо причинам Вы задержали
платеж, банк может пересмотреть условия (процентную
ставку), если же Вы не платите 4-5 месяцев, банк
подготовит документы для подачи их в суд и только суд
может принять решение о продаже Вашего объекта и
возвращении денег банку.
При
строительстве жилья Вы можете получить до 100% от
сметной стоимости проекта на 10-15 лет. Для получения
такого кредита Вы должны предоставить банку эскритуру на
землю (документ, подтверждающий Вашу собственность на
землю) и согласованный с местной администрацией проект.
Необходимую сумму Вы будете получать частями. Например,
в течение срока строительства (8-12 месяцев), по 20-25%
от общей суммы кредитования каждые 2-3 месяца.
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Ипотечный кредит характеризуется тем, что
распространяется на недвижимое имущество (заложенное
недвижимое имущество), которое закладывается в обмен на
денежную сумму, получаемую в долг заинтересованным
лицом. Данные отношения между банком и владельцем
недвижимости фиксируются посредством записи в
государственном регистре (Реестр Собственности). Кредит,
выдаваемый банковскими учреждениями, обычно покрывает
40-50% от общей стоимости.
 СТОИМОСТЬ
ИПОТЕКИ
"Стоимость" ипотечного кредита, которую платит
получатель кредита банковскому учреждению, которое его
выдает, состоит из двух частей: процент и комиссионные.
Но помимо этого на конечную цену влияет форма, в которой
возвращается кредит (система погашения кредита) и другие
обязательства, которые обычно берет на себя получатель
кредита. Рассмотрим этот вопрос более подробно.
1.
Стоимость оценки. Оценка необходима для определения
стоимости жилого помещения, которая затем берется в
основу для расчета выдаваемого ипотечного кредита.
2.
Проверка записи в Реeстре
Собственности. Это расходы за получение простой
информации из Реeстра
Собственности. Стоимость данной формальности обычно не
превышает
20
евро.
3.
Гонорар нотариуса. Ипотечный кредит выдается посредством
составления нотариального акта, в котором отражаются
условия и характеристики выдаваемого кредита. Его сумма
составляет примерно 1% от стоимости приобретаемого
объекта.
4.
Налоги. Любой нотариальный акт влечет за собой оплату
налога на оформление документальных юридических актов,
размер которого составляет 0,5% от общей гарантированной
стоимости (базовая стоимость, проценты и расходы), в том
числе нотариальный акт, подтверждающий оформление
ипотечного кредита (включено в гонорар нотариуса).
5.
Расходы на регистрацию. Эти расходы вызваны записью
нотариального акта в Торговом Реестре (включено в
гонорар нотариуса).
6.
Комиссионные за открытие кредита. От 1% до 2% за услуги
банковского учреждения. Если кредитная линия уже открыта
(то есть переоформляется с продавца на покупателя), эта
сумма не выплачивается.
7.
Комиссионные, взимаемые за открытие счета. Эта операция
производится через банковский счет, что влечет за собой
соответствующие комиссионные за содержание и управление
счетом. Сумма очень маленькая.
8.
Расходы на оформление и выплату налогов. Банки
обращаются в фирмы, занимающиеся вопросами оформления и
уплаты налогов, а также регистрации нотариального акта и
связанными с этими вопросами хлопотами.
9.
Страховки. Банковское учреждение потребует от Вас
оформить страховку на имущество, в случае приобретении
оного с кредитом.
10.
Проценты
Это
основная составляющая стоимости ипотечного кредита.
Банку или Сберкассе возвращается не только взятая в
кредит сумма, но и проценты с той суммы, которую
получатель кредита должен в каждый момент, т.е. с
разницы между суммой кредита и возвращенной суммой в
каждый момент (на момент выплаты каждой квоты). Это и
есть процент.
В
основном на рынке существуют два вида процентных ставок:
фиксированная и плавающая. Фиксированная процентная
ставка – это та ставка процента, которая устанавливается
на момент выдачи кредита и не меняется за все время его
существования. Она всегда выше плавающей, однако
гарантирует Вам, что в случае ее сильного повышения Вы
останетесь при прежней ставке. Плавающая процентная
ставка, наоборот, может меняться в зависимости от
официальной процентной ставки на денежном рынке,
устанавливаемой в настоящее время Центральным
Европейским Банком для всей Европы в зависимости от
индексов, установленных договором на предоставление
ипотечного кредита. В настоящее время очень часто на
практике ипотечный процент является плавающим, таким
образом, eсли процентная ставка падает, то периодически
выплачиваемые квоты пропорционально уменьшаются, если же
процентная ставка растет, то и квота увеличивается
пропорционально ее росту. Поэтому, прежде чем брать
ипотечный кредит, необходимо получить консультацию у
специалиста относительно тенденции развития денежного
рынка в сторону падения или подъема, т.к. в конечном
счете процентная ставка, которую Вы будете платить,
состоит из официально установленной переменной
процентной ставки плюс разница (дополнительный процент),
которую Вы должны обговорить с банковским учреждением и
которая обычно является фиксированной в течение всего
срока действия ипотечного кредита. Всю эту информацию Вы
можете найти в информационном бюллетене.
Для
сравнения различных предложений необходимо уделять
особое внимание ставке TAE, которая представляет собой
действительно выплачиваемую процентную ставку, и иметь в
виду комиссионные, которые берет Банк или Сберкасса, а
также форму и периодичность выплаты квот (ежемесячно,
ежеквартально и т.д.).
11.
Система погашения кредита (форма, в которой он
возвращается)
Наиболее важными аспектами являются следующие:
a)
срок действия кредита, т.е. количество лет, в течение
которых возвращается кредит. Необходимо иметь в виду,
что, чем больше срок, тем меньше ежемесячные квоты, но в
конечном итоге выплачивается больше процентов;
б)
периодичность выплаты квот, т.е. интервалы между
выплатами кредита. Наиболее распространенной формой
является ежемесячная (одна квитанция об уплате квоты в
месяц), но также выплаты могут производиться
ежеквартально и с другой периодичностью по
договоренности;
в)
размер квот. Размер квот определяется двумя элементами:
частью ссудного капитала, которая погашается и
процентами, которые выплачиваются за всю сумму кредита.
Обычно применяется французская система погашения
кредита, в соответствии с которой квота является
постоянной в течение всего периода существования кредита
(за исключением случая, когда речь идет о переменном
проценте, в этом случае он меняется) таким образом, что
внутренняя часть каждой квоты процентов со временем
уменьшается и параллельно увеличивается квота капитала;
г)
наконец, необходимо изучить возможность досрочного
погашения кредита. Имеется в виду возможность вернуть
кредить прежде, чем истечет установленный срок погашения
кредита, в этом случае необходимо попросить Банк или
Сберкассу включить эту возможность отдельным пунктом в
нотариальный акт и договориться о том комиссионном
проценте, который банк возьмет за данную операцию. С
1994 года Законом установлен максимальный предел данного
комиссионного процента для ипотечных кредитов с
переменной процентной ставкой, которая не может
превышать 1% от досрочно погашаемой суммы. На
сегодняшний день практически все банки предлагают
досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных
санкций.
12.
Издержки, связанные с расплатой по долгам или досрочным
погашением кредита. Обычно они составляют 1% от
погашаемой суммы для кредитов с переменной процентной
ставкой и около 4% для кредитов с фиксированной
процентной ставкой.
13.
Проценты за задержку платежа. Если по истечении срока
выплаты обязательства по возвращению кредита не
выполнены, то проценты могут превысить на 4 пункта
действующую годовую номинальную процентную ставку.
14.
Расходы, связанные с оформлением досрочного погашения
кредита. В случае досрочного погашения кредита
необходимо его отменить, для чего нужно пройти те же
этапы, что и при его открытии: нотариальный акт, уплата
Налога на Документальные Юридические Акты и запись
нотариального акта в Торговом Реестре.
15.
Другие обязательства, которые обычно берет на себя
сторона, берущая кредит
Страховки. Банковское учреждение потребует от Вас
оформить страховку на имущество.
Необходимо иметь в виду, что обычно банковские
учреждения требуют оформить страховку против повреждений
жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в
экономической стоимости заложенной недвижимой
собственности, поэтому в случае бедствия Закон
предусматривает распространение ипотечного кредита на
сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в
таких случаях выплачивается владельцу. Кроме того,
некоторые банковские учреждения требуют оформления
получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что
обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты
или профессиональных гонораров должника |
